Résultat du Cabinet en matière de saisie immobilière : Une saisie immobilière est irrégulière si le crédit sur le fondement duquel le créancier poursuit la saisie est lui-même irrégulier. C’est ce qu’a jugé le Juge de l’exécution près le Tribunal judiciaire de Nîmes dans une décision récemment obtenue par le Cabinet.
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Vincent Cadoret Avocat
Immobilier
Actualités en droit immobilier
Retrouvez l'actualité des questions touchant à l'immobilier et la construction
Restition de l'acompte et liquidation judicaire de l'agent immobilier : Lorsque l’agent immobilier qui a encaissé l’acompte en qualité de séquestre tombe en procédure collective, il doit néanmoins restituer l’acompte à qui de droit sans que cela ne s’analyse en un paiement d’une créance antérieure. C’est en substance ce qu’a décidé la Cour de cassation dans un arrêt du 23 septembre 2020, particulièrement important tant les textes pouvaient s’interpréter autrement.
Les limites de l'action en référé en matière de bail commercial : Un arrêt récent de la Cour d’appel de Montpellier vient illustrer les limites de l’action en référé dont le but est de faire constater la résiliation du bail commercial pour non-paiement des loyers.
Isolation à 1 € : Rester vigilant et bien réagir en cas d'arnaque. Après le photovoltaïque, l’isolation à 1 euro est déjà le nouveau terreau des arnaques et le paradis des professionnels sans scrupules. Chacun connaît déjà la capacité de ce secteur d’activité à entreprendre des démarchages téléphoniques agressifs et incessants, au point que le gouvernement ait dû alerter les consommateurs. On sait désormais que les déconvenues sont parfois grandes chez les clients qui ont eu confiance dans cette promesse de rénovation énergétique prise en charge par l’Etat. D’où l’importance de rester vigilant sur les propositions très (trop ?) alléchantes des sociétés vantant les aides de l’Etat.
Reconduction de l'encadrement des loyers : Le mécanisme d’encadrement des loyers, dont les rebondissements ont été multiples, est conçu comme une règle provisoire ayant pour objectif de réguler les loyers à la re-location. En effet, l’article 10 du Décret du 27 juillet 2017 prévoyait une échéance au 31 juillet 2018 et, d’année en année, un décret estival est venu prolonger jusqu’au 31 juillet suivant. Tel est le cas encore cette année. Le décret du 30 juillet 2020 vient prolonger l’application de l’encadrement des loyers aux baux souscrits ou renouvelés entre le 1er août 2020 et le 31 juillet 2021. Alors que la crise point, retour sur ces règles dont l’importance va vraisemblablement redoubler.
Garantie decennale et vice caché : L’arrêt dont il est ici question est particulièrement important compte tenu de sa portée. Il est question de la vente d’une maison d’habitation, vraisemblablement moins de 10 ans après sa construction. Le notaire a inclus dans l’acte de vente immobilière une clause très courante selon laquelle le bien est raccordé à un système d’assainissement individuel (ou collectif le cas échéant pour les ventes d’appartements en copropriété) et que l’acquéreur prenait acte de cette situation et voulait en faire son affaire personnelle sans aucun recours contre quiconque. Or, précisément, les acquéreurs constatent un dysfonctionnement du réseau d’assainissement et ils agissent contre l’entrepreneur qui a réalisé ces travaux.
Caution du locataire et mention manuscrite : C’est un rappel toujours utile auquel s’est prêtée la Cour de cassation le 23 janvier 2020. Il s’agissait d’un cas très courant d’un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs pour lequel une personne s’était portée caution du paiement des loyers par le locataire. L’article 22–1 de la loi du 6 juillet 1989 impose que la caution rédige une mention manuscrite permettant de s’assurer qu’elle a bien conscience de la nature de la portée de son engagement. Si elle ne la rédige pas ou si la mention n’est pas suffisamment claire, alors le cautionnement est annulé.
Vente forcée d'un immeuble en indivision : La décision ici commentée est relative à un désaccord dans une indivision. Les indivisaires représentant plus des deux tiers des quote-parts veulent vendre le bien, alors qu’un indivisaire cherche à faire obstacle à cette vente.
Responsabilité de l'agent immobilier en cas d'annulation du compromis : Par un arrêt du 14 novembre 2019, la Cour de cassation a explicité un cas de responsabilité de l’agent immobilier qui n’avait pas suffisamment informé les acquéreurs d’un bien immobilier de la présence passée de mérule sur le bien.
Application de la Loi Hoguet entre 2 professionnels de l'immobilier : C’est par un arrêt publié au Bulletin que la Cour de cassation vient trancher une question épineuse déterminante de la validité d’un mandat de transaction immobilière et/ou de certaines clauses de ce mandat. Pour la Cour de cassation, les dispositions protectrices de la loi Hoguet doivent être respectées même lorsque le mandant est lui-même un professionnel de l’immobilier.
Cautionnement hypothécaire et intérêt social : Le cautionnement hypothécaire donné par une société n'est pas nul du seul fait qu'il serait contraire à l'intérêt social. C'est ce qu'a décidé la Cour de cassation par un arrêt du 12 mai 2015. Arrêt qui mérite d'être décrypté attentivement tant ses implications peuvent susciter le débat.
Devoir de mise en garde et caution hypothécaire : Un cautionnement hypothécaire est par principe adapté aux facultés de la caution. Cela n’est pas inédit, et il convient dès lors de ne pas accorder à cette décision plus d’importance qu’elle n’en a. Il n’en reste pas moins que l’arrêt du 13 janvier 2015 n’est pas anodin, en ce qu’il décide que le devoir de mise en garde ne peut pas bénéficier à la caution hypothécaire et même, plus généralement, à une personne qui constitue une sûretés réelle pour garantir la dette d’autrui.
Clause résolutoire dans un crédit-bail immobilier : La clause résolutoire peut être acquise même sans décision de justice. Le crédit-bail immobilier, même lorsqu’il porte sur un local commercial, ne peut pas être assimilé à un bail commercial. Par conséquent, en matière de crédit-bail l’acquisition d’une clause résolutoire de plein droit pour non-paiement des loyers est parfaitement opposable à la liquidation judiciaire, même si l’acquisition de cette clause n’a pas fait l’objet d’une décision définitive, du moment que la clause soit acquise antérieurement à l’ouverture de la procédure collective.
Perte de la protection de la résidence principale lors de la démission du gérant :Depuis les lois du 1er août 2003 et du 4 août 2008, l’insaisissabilité des biens immobiliers s’est considérablement développée. Ces lois ont prévus des déclarations d’insaisissabilité pour la résidence principale de l’entrepreneur individuel et les biens immobiliers non affectés à l’exploitation. Preuve que les effets d’une loi vont bien au-delà ses prévisions immédiates, ce mouvement a conduit les banques à proposer les mêmes avantages aux cautions dirigeantes.
Prêt viager hypothécaire exclu des mesures de surendettement : Les dettes résultant d’un prêt viager hypothécaire n’ont pas à être inclues dans les mesures de traitement du surendettement des particuliers. La Cour de cassation en a décidé par une décision publiée, qui ne laisse aucun doute quant au régime particulier de ce type de prêt. Cette décision est particulièrement intéressante, car la jurisprudence en matière de prêt viager est rare, alors que le déclassement progressif des retraités permet de prévoir que ce type de prêt a vocation à se développer.