TJ Nîmes, 24 septembre 2020 : RG : 20/00005
Une saisie immobilière est irrégulière si le crédit sur le fondement duquel le créancier poursuit la saisie est lui-même irrégulier. C’est ce qu’a jugé le Juge de l’exécution près le Tribunal judiciaire de Nîmes dans une décision récemment obtenue par le Cabinet. Cette affaire concernait une SCI qui avait souscrit un prêt-relais hypothécaire devant notaire.
Le crédit souscrit était plus qu’original. En effet, alors qu’un associé de la SCI avait contacté l’établissement de crédit pour solliciter le financement d’une maison à usage d’habitation qu’il entendait acquérir à titre personnel, la banque a voulu faire souscrire le crédit à la SCI. La banque a alors formalisé une offre de crédit professionnel pour « besoin de trésorerie » alors pourtant qu’il était indiqué plus loin qu’il s’agissait d’un prêt « Habitat ». Il est très probable que la banque ait souhaité ce montage pour prendre une hypothèque sur les biens de la SCI. Mais, la situation contractuelle était ubuesque : un crédit de trésorerie « Habitat » et/ou le financement d’un achat immobilier en faisant souscrire un crédit à quelqu’un d’autre que l’acheteur…
Si la banque souhaitait une hypothèque, il aurait fallu qu’elle fasse souscrire un cautionnement hypothécaire à la SCI, mais jamais elle n’aurait dû faire souscrire le crédit à la SCI alors que ce n’était pas la SCI qui achetait, mais un associé en son nom personnel. En effet, ce mécanisme ne reflétait pas la réalité de l’opération et il permettait en outre à la banque d’éluder la législation sur le crédit immobilier qui aurait dû s’appliquer, ce qui s’apparente à une fraude.
Comme conséquence de l’irrégularité du prêt, la saisie immobilière devient elle-même irrégulière. En effet, le prêt-relais est un crédit in fine, ce qui signifie que le capital est remboursé en une fois à l’échéance du crédit. Or, la SCI ne disposait pas de la trésorerie nécessaire à ce remboursement du capital en une seule fois (et pour cause puisque l’opération financée n’était pas réalisée par la SCI). La banque a donc délivré un commandement de payer valant saisie immobilière sur le fondement du titre exécutoire constitué par le prêt notarié. Or, le prêt étant vicié, la saisie l’est également. Puisque le crédit a été souscrit par la SCI, la banque devait les fonds à disposition de la SCI. Or, la banque a mis les fonds à disposition de l’associé de la SCI et pas à disposition de la SCI elle-même.
Le Juge a ainsi considéré qu’à défaut d’avoir satisfait à son obligation de mise à disposition envers la SCI, la banque ne pouvait pas exiger de remboursement contre la SCI. Il en résulte que le prêteur ne détenait pas de titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible et donc qu’il n’était pas fondé à poursuivre une saisie immobilière.