L’encadrement des loyers est issu d’une expérimentation sur quelques villes, puis étendues aux principales agglomérations considérées comme sous tension au niveau de leur offre locative. Aujourd’hui, les communes concernées sont les communes pour lesquels il existe un assujettissement à la taxe sur les logements vacants. Cela concerne 1151 communes pour 28 agglomérations ou métropoles (*).
Le mécanisme fixe en tout premier lieu un plafond au loyer d’un contrat de bail conclu avec un nouveau locataire. En principe, le loyer ne peut pas excéder le dernier loyer payé par le précédent locataire. Ce principe connait plusieurs exceptions :
- Si aucune révision du loyer n’est intervenue depuis un an, alors le propriétaire peut augmenter le loyer proportionnellement à la variation de l’indice de référence des loyers (Exemple : Si l’ancien loyer a été fixé à 1000 € au 1er janvier 2019 sans révision depuis, le nouveau loyer pourra être de 1000 € majoré de 1,01194% soit 1.011,94 €).
- Si des travaux d’amélioration, de rénovation ou de mise en conformité ont été engagés depuis la conclusion du précédent contrat ou son renouvellement, et ce pour un montant représentant au moins 6 mois de l’ancien loyer, le nouveau loyer mensuel pourra être majoré de 1,25% du montant TTC de ces travaux loyers (Exemple : Si l’ancien loyer a été fixé à 1000 € et que des travaux ont été engagés pour 10.000 € TTC depuis, le nouveau loyer pourra être de 1125 €).
- Si l’ancien loyer est manifestement sous-évalué, le nouveau loyer pourra être majoré de la moitié de la différence entre l’ancien loyer et le loyer habituellement pratiqué dans le voisinage (Exemple : Si l’ancien loyer a été fixé à 1000 € alors que des loyers de 1500 € se pratiquent habituellement dans le voisinage pour un bien équivalent, le nouveau loyer pourra être de 1250 €).
- Si des travaux d’amélioration, de rénovation ou de mise en conformité ont été engagés depuis la conclusion du précédent contrat ou son renouvellement, et ce pour un montant représentant au moins un an de l’ancien loyer, le nouveau loyer est libre.
- Si le logement est resté vide pendant 18 mois, le nouveau loyer est libre.
Le mécanisme fixe également un encadrement du loyer du bail renouvelé. Par principe, le renouvellement ne doit pas apporter d’augmentation du loyer autre que celle permise annuellement par une clause d’indexation sur l’indice de référence des loyers. Mais il existe deux exceptions avec pour chacune d’entre elle la nécessité de proposer le nouveau loyer au moins 6 mois avant l’échéance du bail :
- Si le loyer est manifestement sous-évalué, il pourra être révisé à hauteur de la moitié de la différence entre l’ancien loyer et le loyer habituellement pratiqué dans le voisinage (Exemple : Si l’ancien loyer a été fixé à 1000 € alors que des loyers de 1500 € se pratiquent habituellement dans le voisinage pour un bien équivalent, le nouveau loyer pourra être de 1250 €).
- Si des travaux d’amélioration, de rénovation ou de mise en conformité ont été engagés depuis la conclusion du précédent contrat ou son renouvellement, et ce pour un montant représentant au moins un an de loyer, le nouveau loyer mensuel pourra être majoré de 1,25% du montant TTC de ces travaux loyers (Exemple : Si l’ancien loyer a été fixé à 1000 € et que des travaux ont été engagés pour 20.000 € TTC depuis, le nouveau loyer pourra être de 1250 €).
La crise sanitaire virant en crise économique, ce mécanisme risque de devenir un enjeu de plus en plus larvé, notamment en raison de la stagnation de l’indice de référence des loyers.
* Sont concernées les communes des agglomérations et métropoles suivantes : Ajaccio, Annecy, Annemasse (territoire français de l’agglomération de Genève), Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch/Arcachon, Lille, Lyon, Marseille/Aix-en-Provence, Meaux, Menton (territoire français de l’agglomération de Monaco), Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse.
