Bail commercial : les limites de l’action en référé-résiliation pour non-paiement des loyers

La clause résolutoire de plein droit dans un bail commercial

La clause résolutoire de plein droit est une clause qui prévoit que le contrat est résilié « de plein droit » (c’est-à-dire par le seul effet de la clause) dans les cas qu’elle détermine. Ici, la clause prévoit les impayés de loyer comme une cause de résolution de plein droit. L’article L.145-41 du Code de commerce prévoit que ce type de clause ne peut produire d’effet qu’après un commandement de payer resté infructueux pendant 30 jours, le commandement de payer devant mentionner le délai de 30 jours. Le locataire dispose alors de la possibilité de solliciter en Justice des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, sauf si une décision de Justice a déjà constaté l’acquisition de la clause résolutoire. Le propriétaire a donc tout intérêt à saisir le Juge des référés pour qu’il constate l’acquisition de la clause résolutoire, c’est-à-dire qu’il constate que les conditions de mise en œuvre de la clause sont réunies et que le bail a été régulièrement résilié par l’effet de cette clause. C’était précisément l’objet de l’action en Justice intentée par le propriétaire.

La contestation sérieuse empêchant de faire constater la résiliation en référé

Si le propriétaire a été débouté, c’est en raison d’une contestation du locataire qui a été considérée comme sérieuse par le juge des référé (à la fois devant le Tribunal judiciaire de Béziers et devant la Cour d’appel de Montpellier. En effet, le fonds de commerce hébergé était un fonds de commerce de poissonnerie et le bail prévoyait que le propriétaire devait mettre à disposition du locataire toute une série d’équipements dont un système de refroidissement et de ventilation. Or, le propriétaire de l’ensemble immobilier ne démontrait pas avoir respecté cette obligation de mise à disposition du système de refroidissement et de ventilation. Il existe donc une contestation sérieuse, qui exclut que le juge des référés soit compétent pour constater l’acquisition de la clause résolutoire. Cela ne signifie pas que, au fond, le propriétaire a tort. Cela signifie qu’il ne pouvait pas saisir le juge des référés de cette question. Il doit s’adresser au Tribunal judiciaire, mais avec les délais 3 à 5 fois plus longs que cela implique. L’efficacité économique s’accommode très mal de ces délais, que ce soit pour le propriétaire de l’ensemble immobilier mais aussi pour le locataire qui subit un trouble. Aussi, une conciliation, une médiation ou un arbitrage sera souvent une voie privilégiée dans ce genre de situations.