Acquisition de la clause résolutoire dans un crédit-bail immobilier



Clause résolutoire et liquidation judiciaire

Dans cette affaire, il s’agissait d’un crédit-bail immobilier portant sur les murs de l’entreprise. Le juge des référés a constaté l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit pour non-paiement des loyers. Le locataire a interjeté appel de l’ordonnance puis est tombé en liquidation judiciaire au cours de l’instance d’appel. Ainsi, la décision qui avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit du crédit-bail n’était pas définitive au jour de l’ouverture de la liquidation.

Est-ce suffisant pour faire obstacle à cette clause résolutoire ? Non, répond la Cour de cassation.

La différence entre crédit-bail et bail commercial

En effet, et alors que la Cour d’appel semblait avoir confondu crédit-bail immobilier et bail commercial, la Cour de cassation rétablit la clarté. Car en effet, si l’acquisition de la clause résolutoire d’un bail commercial doit être constatée par une décision définitive avant l’ouverture de la procédure collective (Cass. com., 28 octobre 2008, n° 07-17662), le crédit-bail n’est pas un bail commercial. Il n’est donc pas régi par les règles protectrices du statut des baux commerciaux, y compris en ce qui concerne les règles dérogatoires en matière de clause résolutoire.

En matière de crédit-bail, et si le contrat prévoit une clause résolutoire de plein droit, le juge constate l’acquisition de la clause au jour où la mise en demeure est restée infructueuse, mais la résolution ne procède pas du jugement.

Il suffit donc que la clause résolutoire soit acquise à une date antérieure à l’ouverture de la procédure collective pour qu’elle puisse être poursuivie.