Crédit immobilier

Le crédit immobilier désigne, de manière générique, l’ensemble des mécanismes de crédit dont l’objet est de financer l’acquisition d’un immeuble, en jouissance, en nue-propriété ou en pleine propriété.

De manière plus spécifique, le vocabulaire de « crédit immobilier » est souvent employé pour désigner les crédits immobiliers à la consommation, régis par les articles L.312-1 et suivants du Code de la consommation.

Au sens de ces dispositions, constitue un crédit immobilier tout crédit finançant :

• l’acquisition en propriété ou en jouissance d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, ainsi que la souscription ou l'achat de parts ou actions de sociétés donnant vocation à leur attribution en propriété ou en jouissance, y compris lorsque ces opérations visent également à permettre la réalisation de travaux de réparation, d'amélioration ou d'entretien de l'immeuble ;
• les travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, lorsque le montant du crédit est supérieur à 75 000 € ;
• la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation ;
• l’acquisition de terrain destiné à la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation.

En revanche, sont exclus de cette définition :

• les prêts aux personnes morales de droit public,
• les opérations de crédit différé.

En principe, sont également exclus de la définition les crédits aux « personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d'immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance ». Cependant, malgré cette exclusion, les parties peuvent librement se soumettre au régime des crédits immobiliers à la consommation.

En pratique, il n’est pas rare que les crédits immobiliers consenti à des SCI, même lorsque l’acquisition d’immeuble est une activité habituelle de la SCI, soit soumise au régime des crédits immobiliers à la consommation.

Le régime du crédit immobilier à la consommation repose sur une logique d’ordre public de protection de l’emprunteur, ce qui signifie que :

• le contrat de crédit ne peut prévoir aucune clause plus sévère pour l’emprunteur que ce que la loi énonce,
• la loi s’interprète en faveur de l’emprunteur (interprétation in favorem).

Le régime du crédit immobilier à la consommation se caractérise notamment par :

• le formalisme de sa conclusion (mentions obligatoires de l’offre préalable, envoi de l’offre par courrier, délai de réflexion minimal, acceptation par courrier),
• la nécessité d’exprimer un taux effectif global dans l’offre de prêt, dans l’acte de prêt, ainsi que dans l’éventuel avenant de renégociation,
• la nécessité de fournir un tableau d’amortissement ventilant chaque échéance entre la part d’intérêt et la part de capital,
• la condition résolutoire de réalisation de l’opération immobilière dans les 4 mois de la conclusion du crédit,
• la sanction de déchéance du droit aux intérêts en cas d’irrégularité de l’offre de crédit,
• les contentieux désormais courants, de contestation du taux effectif global ou de manquement au devoir de mise en garde.

En savoir plus :

Notre Fiche pratique sur le TEG dans les crédits immobiliers

Notre Fiche pratique sur le devoir de mise en garde dans les crédits immobiliers