Confirmation de l'exclusion de l'assurance-incendie du calcul du TEG



Une jurisprudence claire

L’assurance-incendie n’a pas à entrer dans l’assiette de calcul du taux effectif global (TEG), sauf s’il est établi qu’elle constitue une condition d’octroi du crédit.Pour bien comprendre la portée de cette ligne de jurisprudence, rappelons que la Cour distingue bien entre les conditions d’octroi du crédit et les obligations nées du crédit. Ainsi, il est différent de consentir un crédit sous réserve que le logement soit assuré et de consentir un crédit en obligeant l’emprunteur à s’assurer contre le risque incendie. Dans le premier cas, il s’agit d’une condition. Dans le second, il s’agit d’une obligation. 

En pratique, la conclusion s’impose : l’assurance-incendie ne sera quasiment jamais prise en compte. Elle est parfois facultative. Elle est parfois imposée en tant qu’obligation. Mais elle très rarement stipulée en tant que condition de l’octroi du crédit.

Des critiques se sont élevées contre cette décision. Chez les uns, on se demande quelle différence il peut bien y avoir entre imposer une assurance en tant que condition et l’imposer en tant qu’obligation. Chez les autres, on le justifie en revenant à la distinction juridique qui existe entre les obligations et les conditions (Le Code civil distingue bien les deux notions. L’obligation est un lien de droit qui oblige une partie à donner, faire ou ne pas faire, alors que la condition est un événement futur et incertain dont dépend l’existence d’une obligation).

Peu de perspectives d'évolution, mais...

Faut-il en rester là ? Faut-il au contraire prévoir un futur revirement de jurisprudence ? Certes, les solutions se suivent et se ressemblent. Au point que l’on se dit que c’est désormais acquis. Mais les juges de demain ne seront pas les juges d’aujourd’hui. Et on sait bien que le renouvellement des magistrats à la Cour de cassation peut apporter son lot d’évolutions jurisprudentielles.

Commençons par enfoncer une porte ouverte : la jurisprudence peut toujours évoluer. Quelle que soit son ancienneté, quelle que soit la répétition des solutions, quel que soit le degré de stabilité que lui accorde la doctrine universitaire… La jurisprudence peut toujours évoluer.

De ce point de vue, la réponse à notre question est nécessairement affirmative. Oui, la jurisprudence sur l’assurance-incendie peut évoluer. Mais encore faut-il qu’il existe une bonne raison pour qu’elle évolue.

Les bonnes raisons ne manquent pas. La première est sans doute que le terme de « condition » tel que prévu dans le Code de la consommation n’a sans doute pas exactement la même signification que le terme de « condition » tel que défini dans le Code civil. Derrière l’article L.313-1 du Code de la consommation, le législateur a sans doute voulu viser tous les frais qui sont imposés à l’emprunteur, que ce soit à titre d’obligation ou de condition. La deuxième, beaucoup plus théorique, consiste à dire que les conventions sont conclues sous la condition de l’exécution des obligations (C. civ. Art. 1184). Une obligation peut donc se lire aussi comme une condition. Enfin, à maintenir la jurisprudence telle qu’elle, il suffirait de transformer toutes conditions d’octroi du crédit en obligation à la charge de l’emprunteur pour que plus rien (ou presque) ne soit inclus dans le TEG. L’on arriverait donc à une situation intenable.

Reconnaissons aussi qu’il existe de bonnes raisons pour que la jurisprudence n’évolue pas. Nous avons rappelé la différence entre l’obligation et la condition. Mais ce n’est pas la seule raison. Tant que le prêt n’est pas conclu, le coût de l’assurance incendie n’est pas connu. Il est néanmoins évaluable en se référant à des devis d’assureurs. Pour autant, alors que d’un notaire à un autre, la différence d’honoraire sera peu significative (et l’incidence sur le TEG sera faible), d’un assureur à un autre, les primes d’assurances peuvent varier de façon très sensible. Et à l’échelle des 25 années de prêt, la différence influe considérablement sur le TEG. Que signifierait un TEG qui serait calculé sur une prime d’assurance sur devis (d’ailleurs quel devis choisir ?), en supposant que la prime restera constante pendant 25 ans ? Ce TEG là serait-il réaliste ? Vraisemblablement non.

Les arguments pro et contra ne manquent pas. Ils sont même légion (nous ne prétendons pas que notre réflexion sur le sujet soit exhaustive, bien au contraire). Mais, sans doute, le lecteur reste sur sa faim. La question que vous vous posez n’est-elle pas : Quand la jurisprudence évoluera-t-elle ?

Nous avons débuté cette réflexion en enfonçant une porte ouverte, et c’est exactement de la même manière que nous la terminons. Il est impossible de savoir si une solution va évoluer, et il est encore plus hasardeux de dire quand. Un exemple pour s’en convaincre. A en écouter les spécialistes, cela fait plus de vingt ans que la jurisprudence sur les promesses unilatérales de vente (celle de 1993 qui interdit la substitution en cas de rétractation de la promesse) doit évoluer. Cela fait dix ans (depuis le revirement sur les pactes de préférence) qu’il est acquis qu’elle évoluera. Et pourtant… cette jurisprudence n’a pas bougé d’un pouce. Autre exemple : avant l’arrêt du 8 octobre 2014, personne n’avait prévu que la jurisprudence sur l’indemnité conventionnelle de licenciement en cas d’inaptitude évoluerait (bien évidemment, le 9 octobre, beaucoup se sont empressés de dire le contraire).

Admettons donc les limites de notre connaissance. Nous ne savons pas si la jurisprudence évoluera un jour. Mais nous pensons qu’il existe quelques raisons pour que ce soit le cas. Aux établissements de crédit, nous recommandons donc de le prendre en considération de manière préventive (soit en rendant véritablement facultative l’assurance incendie, soit en l’incluant dans le calcul du TEG). Aux emprunteurs, nous recommandons de ne pas agir en justice si l’assurance-incendie est leur seul argument. Mais nous recommandons également de systématiquement le soulever – de manière surabondante – s’il existe d’autres motifs d’erreur dans le TEG.