Vincent Cadoret Avocat Montpellier crédit immobilier crédit consommation TEG TAEG
Vincent Cadoret Avocat Montpellier crédit immobilier crédit consommation TEG TAEG
Cabinet d'avocat dédié au Droit Bancaire, à la Consommation, à l'Entreprise et à l'Immobilier
Cabinet d'avocat dédié au Droit Bancaire, à la Consommation, à l'Entreprise et à l'Immobilier

Fiche Pratique : Le TEG

NB : Cette fiche pratique est à destination des emprunteurs soupçonnant une erreur dans le TEG de leur crédit immobilier. Vous pouvez également télécharger le questionnaire suivant qui vous permettra d’évaluer l’intérêt que vous auriez à consulter au sujet de votre crédit immobilier.

Evaluez vous-même l'intérêt que vous auriez à consulter
questionnaire TEG credit immo.pdf
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Le Taux effectif global (TEG) est devenu ces dernières années un contentieux important, voire majeur, en droit du crédit, et ce en raison du très faible niveau du taux d’intérêt légal (descendu jusqu’à  0,04 % annuel en 2013 et 2014).

 

En effet, la mention du TEG est obligatoire dans tous les contrats de crédit (sauf crédits mobiliers à la consommation où il s’agit d’un TAEG), et la mention d’un TEG erroné équivaut juridiquement à l’absence de mention du TEG. Le TEG se calculant proportionnellement à un taux de période, la mention du taux de période est également requise.

 

La sanction du TEG erroné est la nullité de la stipulation d’intérêts et la substitution par le taux d’intérêt légal. On comprend donc pourquoi les actions en nullité se sont développées ces dernières années. Il s’agissait de substituer un taux de 0,04% à un taux d’environ 3,5% (pour les crédits 2010/2011).

 

L’intérêt pour les actions TEG s’est encore accru avec la publication de l’étude UFC-Que Choisir ? qui indiquait que 75% des crédits immobiliers seraient affectés d’une erreur de calcul dans le TEG, et plus récemment par un reportage télévisé sur M6.

 

 

Quels sont les crédits concernés ?

 

Essentiellement les crédits immobiliers consentis à des particuliers.

 

Le TEG s’applique à tous les crédits (sauf les crédits mobiliers à la consommation ou assimilés). En pratique, la mention d’un TEG et d’un taux de période est obligatoire pour les crédits immobiliers aux particuliers, mais aussi pour les crédits de toute nature aux entreprises et collectivités locales.

 

Cependant, la réforme du taux d’intérêt légal a modifié l’intérêt à contester le TEG pour les entreprises et collectivités locales. Il existe désormais 2 taux d’intérêt légal :

  • 0,93 % pour les particuliers,
  • 4,06 % pour les entreprises et collectivités locales.

 

Cela signifie que l’application du taux légal de 4,06% n’est pas intéressante pour les entreprises ou les collectivités locales, alors que le taux de 0,93% est très intéressant pour les particuliers.

 

Un arrêt de la Cour de cassation vient malgré tout changer la donne pour les entreprises ou les collectivités locales. Alors que - jusqu’à présent - on considérait que l’application du taux d’intérêt légal faisait que le prêt subissait toutes les variations du taux légal, un arrêt a laissé entendre que le taux légal en vigueur au jour de la conclusion du prêt s’appliquait sur toute la durée du prêt.

 

Ainsi, si le crédit consenti à une entreprise ou une collectivité locale a été consenti avant le 1er janvier 2015, le prêt sera soumis au taux de 0,04% sur toute la durée, sans que le taux soit révisé à 4,06% ensuite.

 

 

La sanction est-elle automatique ?

 

Oui, si le crédit a été conclu moins de 5 ans avant votre action.

 

A partir du moment où l’emprunteur agit en nullité de la stipulation d’intérêts, le juge n’a pas d’autre choix que d’annuler tous les intérêts si le TEG est erroné.

 

ATTENTION : Si vous demandez la déchéance du droit aux intérêts, le juge peut seulement prononcer une déchéance partielle. Consultez votre avocat sur ce point.

 

Le délai de prescription de l’action en nullité est de 5 ans. Le point de départ de ce délai de 5 ans est :

  • le jour de la conclusion du contrat pour les professionnels,
  • le jour où l’emprunteur pouvait se rendre compte de l’erreur pour les particuliers.

 

En pratique, les professionnels ne peuvent pas agir plus de 5 ans après le prêt, alors que les particuliers peuvent agir même plus de 5 ans après le prêt, mais à condition de démontrer qu’ils n’étaient pas en mesure de se rendre compte de l’erreur.

 

Néanmoins, et même si les particuliers peuvent agir plus de 5 ans après la conclusion du crédit, l’action a un aléa supplémentaire (consultez votre avocat).

 

 

Est-il vrai que la plupart des crédits ont un TEG erroné ?

 

Oui pour les crédits immobiliers et les crédits aux entreprises

 

L’on constate que de nombreuses erreurs sont commises par les établissements de crédit. Il y a 3 types d’erreur :

 

  • des erreurs matérielles : les établissements de crédit oublient parfois une mention obligatoire (ex : une grande banque mutualiste notamment omettait presque systématiquement de mentionner le taux de période) ;
  • des erreurs de méthode : les établissements de crédit utilisent souvent une méthode de calcul qui n’est pas exactement celle requise par les textes législatifs et réglementaire soit en calculant les intérêts sur une année lombarde, soit en calculant le TEG à partir du taux nominal (très fréquent), ce qui conduit à des erreurs ;
  • des erreurs de paramètres ou de calcul : les établissements de crédit ne tiennent pas nécessairement compte des éléments qui sont imposés par la Cour de cassation. Ainsi, les banques mutualistes oublient souvent d’intégrer les parts sociales. Il est également récurrent que les intérêts capitalisés soient utilisés pour faire baisser le TEG (alors que c’est interdit). Il est encore courant que les intérêts intercalaires ou les différés d’amortissement ne soient pas correctement pris en compte. Il arrive encore que les frais de notaires et/ou de garantie soient artificiellement sous-évalués, etc...

 

Toutes ces erreurs permettent la nullité de la stipulation d’intérêts.

 

ATTENTION : Si les erreurs sont nombreuses (75% des crédits immobiliers selon l’étude UFC), les condamnations des banques ne sont pas si nombreuses que cela, et ce pour 3 raisons :

  • la prescription de l’action : l’emprunteur a trop tardé pour agir,
  • l’autorité de la chose jugée : il y a déjà eu une procédure sans que l’emprunteur ne soulève l’argument,
  • le manque de qualité de l’argumentation : l’emprunteur ne fait pas valoir ses arguments de manière suffisamment claire et précise, et la confusion conduit el juge à le débouter.

Nous vous conseillons pour cette raison de choisir un avocat habitué du droit bancaire en général et du TEG en particulier.

 

 

Est-il nécessaire de faire réaliser une expertise ?

 

Oui et non. Cela dépend pourquoi et surtout par qui.

 

Une consultation préalable est nécessaire pour que vous puissiez estimer vos chances de succès. On ne se lance pas dans une action TEG à l’aveugle.

 

En revanche, il est tout à fait faux de dire que vous pourrez vous en prévaloir devant le juge et que ce sera un argument indispensable. Le Tribunal ne peut pas fonder sa décision sur une seule expertise privée. En pratique, il est très rare que le juge se réfère à l’expertise privée pour prendre sa décision. Les règles applicables et la Cour de cassation incitent même à se passer de l’expertise privée dans le cadre de la procédure.

 

Enfin, il existe également des erreurs chez les sociétés de conseil ou d’expertise en TEG. Nous vous conseillons de consulter d’abord un avocat habitué des procédures TEG qui soit est en mesure de le vérifier lui-même (ce que nous proposons à nos clients), soit vous dirigera vers une société de conseil fiable et sérieuse (ce que nous faisons pour ceux de nos clients qui souhaitent un deuxième avis).

 

 

Est-il encore intéressant d’agir en nullité ?

 

Oui, pour tous les crédits immobiliers aux particuliers et pour certains crédits professionnels.

 

Tout d’abord, et comme indiqué, la Cour de cassation vient de décider que le prêt était soumis au TEG en vigueur au jour de la conclusion du contrat. Cela signifie que, pour les prêts conclus entre 2011 et 2014, les actions sont très intéressantes. Votre crédit sera soumis, pour toute la durée du prêt, au taux de

  • 0,38% s’il a été conclu en 2011,
  • 0,71% s’il a été conclu en 2012,
  • 0,04% s’il a été conclu en 2013 ou en 2014.

 

Pour les prêts conclus à partir du 1er janvier 2015, l’intérêt d’agir en nullité ne concerne plus que les particuliers en raison de la réforme du taux d’intérêt légal.

 

Néanmoins, et contrairement au bruit qui a pu courir dans quelques médias, la nullité est toujours très intéressante pour les particuliers. Le taux d’intérêt légal est désormais calculé en fonction du taux directeur BCE qui connaît une valeur historiquement basse (0,05%) et que la Banque Centrale Européenne a à nouveau confirmé. Il est très peu probable que le taux directeur BCE remonte de manière significative à court terme, et donc très peu probable que le taux légal pour les particuliers remonte au point de rendre les actions TEG inintéressantes.

 

A l’heure actuelle, le taux légal pour les particuliers est de 0,93%, soit bien en deçà du taux moyen constaté à 15, 20 ou 25 ans.

Consultations en ligne

à partir de 59,95 €

 

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Vincent Cadoret - Avocat au Barreau de Montpellier

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