Vincent Cadoret Avocat Montpellier crédit immobilier crédit consommation TEG TAEG
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Cabinet d'avocat dédié au Droit Bancaire, à la Consommation, à l'Entreprise et à l'Immobilier
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Le 1er décembre 2014

Acquisition de la clause résolutoire dans un crédit-bail immobilier

 

La clause résolutoire peut être acquise même sans décision de justice

 

Cass. com., 18 novembre 2014, n° 13-23.997

 

Le crédit-bail immobilier, même lorsqu’il porte sur un local commercial, ne peut pas être assimilé à un bail commercial. Par conséquent, en matière de crédit-bail l’acquisition d’une clause résolutoire de plein droit pour non-paiement des loyers est parfaitement opposable à la liquidation judiciaire, même si l’acquisition de cette clause n’a pas fait l’objet d’une décision définitive, du moment que la clause soit acquise antérieurement à l’ouverture de la procédure collective.

 

Dans cette affaire, il s’agissait d’un crédit-bail immobilier portant sur les murs de l’entreprise. Le juge des référés a constaté l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit pour non-paiement des loyers. Le locataire a interjeté appel de l’ordonnance puis est tombé en liquidation judiciaire au cours de l’instance d’appel. Ainsi, la décision qui avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit du crédit-bail n’était pas définitive au jour de l’ouverture de la liquidation.

 

Est-ce suffisant pour faire obstacle à cette clause résolutoire ? Non, répond la Cour de cassation.

 

En effet, et alors que la Cour d’appel semblait avoir confondu crédit-bail immobilier et bail commercial, la Cour de cassation rétablit la clarté. Car en effet, si l’acquisition de la clause résolutoire d’un bail commercial doit être constatée par une décision définitive avant l’ouverture de la procédure collective (Cass. com., 28 octobre 2008, n° 07-17662), le crédit-bail n’est pas un bail commercial. Il n’est donc pas régi par les règles protectrices du statut des baux commerciaux, y compris en ce qui concerne les règles dérogatoires en matière de clause résolutoire.

 

En matière de crédit-bail, et si le contrat prévoit une clause résolutoire de plein droit, le juge constate l’acquisition de la clause au jour où la mise en demeure est restée infructueuse, mais la résolution ne procède pas du jugement.

 

Il suffit donc que la clause résolutoire soit acquise à une date antérieure à l’ouverture de la procédure collective pour qu’elle puisse être poursuivie.

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